현재 시행사 3~5% 자기자본으로 사업시행
현물출자로 토지주가 리츠 주주로 참여토록
자기자본 20~40% 높아지면 사업비 절감
대출시 위험가중치·충당금도 차등화하기로

정부가 앞으로 프로젝트파이낸싱 사업을 하려면 시행사가 토지를 직접 돈을 빌려 매입하는 방식보다, 토지주가 현물출자를 받아 주주로 참여하도록 유도하기로 했다. 이미지투데이

정부가 앞으로 프로젝트파이낸싱 사업을 하려면 시행사가 토지를 직접 돈을 빌려 매입하는 방식보다, 토지주가 현물출자를 받아 주주로 참여하도록 유도하기로 했다. 현재 3~5%에 불과한 시행사의 자기자본 비율을 현물출자 방식으로 바꿔 20% 이상으로 높이기 위해서다. 그렇게 하면 개발사업에 특례를 주고 PF 보증료를 할인해주기로 했다.

국토교통부는 14일 이같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

우리나라 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3~5%에 불과한 자본을 투입하고 나머지는 빚을 내서 조달한다. 먼저 토지주로부터 땅을 살 때는 고금리의 브릿지대출을 받고 이후 건설사업을 할 때 시공사는 책임준공확약을 하고 은행으로부터 돈을 빌린다. 이 과정에서 건설사는 PF 대출 상환을 사실상 보증한다.

이에 정부는 PF 자기자본비율을 올리기 위해 토지매입보다는 토지주가 토지건물을 현물출자해 리츠 주주로 참여하도록 유도하기로 했다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브릿지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다.

이를 위해 현물출자시, 출자자의 이익실현 시점이 늦게 되는 점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하기로 했다. 현재는 토지를 현물출자하면 즉시 양도차익을 과세한다.

이를 통해 자기자본비율이 20~40%가 되도록 올리고 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감도 가능해진다는 설명이다.

또 높은 자기자본비율을 달성하면 개발사업에 용적률 제한을 풀어주고 공공기여도 완화하는 등 도시규제 특례를 주기로 했다.

아울러 자기자본비율이 높아 보증리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해주기로 했다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 “현물출자가 활성화되면 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과가 예상된다”고 말했다.

또 금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 한다.

자기자본비율이 낮은 PF대출에 대해 쌓아야 하는 자본금·충당금 비율을 높이면 대출을 더 깐깐하게 할 수밖에 없는데, 이를 통해 자기자본비율 확충을 유도하겠다는 것이다.

지금까지 형식적으로 진행돼온 금융기관의 PF 사업성 평가가 제대로 진행될 수 있도록 평가 기준과 절차도 마련한다. 정부가 사업성 전문평가기관을 인증하고, 이 기관의 평가를 의무화한다.

이와 함께 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 내년 중 마련하기로 했다.

김덕준 기자 casiopea@busan.com