영산대 부동산연구소 '7대 이슈 점검'

올해 부산지역 부동산 시장은 해운대권역을 중심으로 상승세가 이어지며 소형 아파트 강세가 지속될 것으로 전망됐다. 또한 명지오션시티의 입주율과 중구 등 원도심의 부활 여부가 부동산 시장 활성화의 주요 변수로 점쳐졌다. 영산대 부동산연구소(소장 심형석)는 5일 '2010년 부산 부동산시장 7대 이슈점검'을 통해 이같이 전망했다.

해운대·소형·경매 강세 지속 입주물량 많아 전세 '전강후약'

#해운대 상승 계속될까=지난해 부산지역 전체 아파트는 5.01% 상승한데 반해 해운대는 4.85% 상승에 그쳤다. 금융위기가 한 해를 지배한 작년 부산 아파트 시장은 개발호재가 있는 지역을 중심으로 상승한데 반해 기존의 주거선호지역이 주춤하는 양상을 보였다.

하지만 상승률 상위 30개의 아파트를 살펴보면 해운대구가 12개로 여전히 40%를 차지하고 있어 해운대구를 중심으로 한 상승세는 지속됐다는 분석이 가능하다.

올해는 부동산시장이 예전의 안정 상태를 회복할 것으로 예상되므로 해운대구를 중심으로 한 상승세가 작년보다는 두드러질 것이다. 특히 올 상반기 해운대 AID아파트 재건축 단지인 '힐스테이트위브'와 하반기 본격적인 분양에 들어갈 '해운대관광리조트' 등 여전히 개발호재를 견인할 수 있는 프로젝트들이 있어 해운대를 중심으로 한 가격 상승은 계속될 전망이다.

#소형아파트 강세 여전=최근 부동산시장을 이끄는 힘은 소형아파트다. 지난해 부산에서도 분양면적 기준으로 66.0~82.5㎡인 아파트의 매매가격 상승률이 9.41%로 가장 높았으며 66.0㎡ 미만이 7.92%로 뒤를 이었다.

이러한 소형아파트의 강세는 올해에도 지속될 것으로 보인다. 이는 소형 위주의 분양전략으로 대표되는 분양시장에 의해 주도돼 매매시장까지 영향을 미칠 것으로 보인다.

특히 전세가격 상승에 기인한 매매가격 상승이라는 현상도 소형아파트를 중심으로 이루어질 것으로 보여 이러한 상승세를 더욱 부추길 전망이다. 올해 본격적으로 경기가 회복되지 않으면 이러한 현상은 더욱 강화될 것이다.

#원도심 부활 원년 기대=영도구의 부동산가격이 고공행진 중이다. 롯데백화점 광복점 개점과 남북항 연결도로, 뉴타운 사업 등 대형개발사업과 자체 인프라 확보로 인한 기대심리가 반영되면서 지난해 10.28%가 올랐다.

하지만 영도구와 인접한 원도심인 중구는 지난해 4.11% 상승에 그쳤으며, 동구는 오히려 0.47% 하락을 기록했다. 이렇게 주변지역으로 가격 상승세가 불을 붙지 못하는 원인은 북항재개발과 같은 인접 지역의 개발사업 진척이 느리기 때문이라는 지적이다.

따라서 금년이 원도심 부활의 원년이 되기 위해서는 북항재개발 사업의 가닥이 잡히는 것이 중요하며 나아가 재건축·재개발사업의 활성화가 신속히 진행돼 구매력있는 수요가 원도심으로 진입할 수 있는 여건 조성이 시급할 것으로 보인다.

#명지오션시티 입주율이 관건=입주 후 1년여가 지난 명지오션시티(구 명지주거단지)가 몸살을 앓고 있다. 입주율은 60% 수준에 그치고 퀸텀 2차, 3차가 지난해 말 입주예정이었으나 아직 공사가 진행 중이다.

명지오션시티의 안착은 퀸덤 2, 3차의 입주율에 달려있다고 보여진다. 퀸덤 2차는 3.3㎡당 991만원(46평형)~1천897만원(87평)의 분양가로 상당한 고가이며, 3차는 3.3㎡당 4천510만원까지 하는 아파트가 있다. 특히 상당수의 물량이 대형으로 구성되어 있어 현재는 규모에 대한 메리트도 상당히 줄어든 상황이다. 퀸덤 2, 3차 는 입주 후 1년 정도 시장을 교란할 것으로 보인다. 녹산, 신호, 부산과학산단 등이 몰려있고 을숙도대교에 이어 거가대교가 개통되는 등 개발이슈는 많아 가격 상승에 긍정적인 요소로 부각되고 있다.

#아파트 전세시장 '전강후약'=지난해 부산지역 아파트 전세가격 상승률은 6.36%였다. 이는 매매가격이 5.01% 상승한 것에 비하면 상대적으로 높은 상승률이다. 소형아파트를 중심으로 한 전세가격 상승은 올해 상반기에도 지속될 것으로 보인다.

하지만 이러한 전세가격의 강세는 올 하반기 들어서는 주춤할 것으로 보인다. 이는 올해 입주물량이 1만5천91가구로 예정돼 있어 2007년 이후 가장 많기 때문이다. 특히 이 입주물량의 대다수(9천973가구)가 하반기에 집중될 것으로 보여 하반기 이후에는 전세난이 해소되면서 전세가격 상승이 주춤할 것으로 예상된다.

#미분양물량 해소=미분양주택은 주택 공급을 상시적으로 늘리는 효과가 있기 때문에 부동산시장에 나쁜 영향을 미치며, 특히 준공후 미분양은 마이너스프리미엄의 주범으로 기존의 주변 아파트 가격까지 하락시키고 있다.

올해 부산지역의 미분양은 꾸준히 감소할 것으로 보인다. 일단 올해 분양계획물량이 1만4천여가구로 적정 분양물량인 1만5천가구 이하로 전망되기 때문에 수급상 큰 문제는 없을 것으로 보인다.

하지만 입주물량이 늘어나면서 준공후 미분양은 다소간 늘어날 것으로 보여 이제는 준공후 미분양 해소에 주력하는 것이 바람직할 것으로 보인다.

지난해 10월 준공후 미분양은 4천733가구로서 1월 3천598가구보다 무려 1천가구가 넘게 증가했다. 같은 기간에 미분양물량이 4천가구 가까이 감소한 것에 비하면 준공후 미분양이 증가하는 속도는 심각하며 올해에도 소폭 늘어날 것으로 보인다.

#경매시장 강세 지속=지난해 11월 한 달 동안 부산지역 아파트 경매시장에서는 380건의 경매가 진행돼 180건이 매각됐다. 평균 응찰자 수는 7명으로, 전국 평균 4명보다 높았으며 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 역시 94.7%로 전국 최고치를 기록했다. 이러한 경매시장의 강세는 경기부진과 밀접하게 연관이 있는데 올해에도 이러한 현상은 지속될 것으로 보인다. 경매가 일반화되고 금년 경기가 완전히 회복될 것으로는 보이지 않아 경매를 통한 내 집 마련은 증가할 것으로 보인다.

하지만 투자수단으로서의 경매의 매력은 감소할 전망이다. 경매 참가자 수의 증가와 경기가 서서히 회복되면서 매력적인 물건의 감소는 경매를 통한 투자수익 확보를 다소 어렵게 만들 것이다. 따라서 경매는 실수요자가 내집 마련 차원에서 접근하는 것이 바람직할 것이다. 김 진 기자 jin92@busan.com