지난 1년간 가계대출 총액이 사상최대치를 연이어 넘어서면서 가계대출문제로 인해 떠들썩하다. 미국의 금리인상 시기가 가시적으로 다가온 가운데, 우리나라도 향후 1~2년 이내 금리를 올릴 것으로 전망하고 있다. 금리가 인상될 경우 이자부담이 증가하는 등 가계대출 부실위험이 커지기 때문에 정치권, 금융계에서 모두 가계대출 문제를 해결하려고 하고 있다.

그런데 가계대출이 많다고는 하지만, 얼마만큼 문제가 될 것인지에 대해 정확한 진단을 내리기에는 단순히 가계대출이 과거에 대비해 지속적으로 증가하고 있다는 사실만 갖고 문제점을 찾기는 힘들다. 개인적으로 모든 문제의 해결은 ‘왜?’로부터 해결된다고 생각한다. 가계대출은 무엇인지? 왜 대출을 내는 것인지? 이로 인한 문제점은 무엇인지? 가계대출의 반대말은 무엇인지? 끊임없는 호기심으로 하나하나를 풀어보면 이러한 문제의 해결에 도움이 될 것이다.

먼저, 가계대출은 무엇일까? 가계대출은 말 그대로 현재 돈이 모자라서 은행에서 차용하는 것을 말한다. 그럼 왜 돈을 차용하는 것인가?
소득대비 집값이 저렴하지 않다는 부담이 있어 대출을 내는 경우가 종종 있지만, 대부분 사람들은 본래 저축을 하며 생활한다. 최근 대출증가에 대비해 예금액수 증가폭이 낮은 것은 사실이지만, 낮은 금리로 인해 일부 차용하여 임대(월세)를 놓을 경우 수익률이 더욱 높아지는 효과가 발생하기 때문이다.

 

* 단위 : 십억원

소득대비 집값이 저렴하지 않다는 부담이 있어 대출을 내는 경우가 종종 있지만, 대부분 사람들은 본래 저축을 하며 생활한다. 최근 대출증가에 대비해 예금액수 증가폭이 낮은 것은 사실이지만, 낮은 금리로 인해 일부 차용하여 임대(월세)를 놓을 경우 수익률이 더욱 높아지는 효과가 발생하기 때문이다.

그렇다면 향후 금리가 인상될 경우에 아파트 시장은 어떻게 변할까?

우리나라는 지역 구분없이 전체적인 경제상황은 항상 같다. 지역적으로 금리도 똑같이 적용받고, 환율, 유가, 주식시장 등 국내 경제는 유사하게 흘러가는 편이다. 대한민국의 부동산 시장이 오를까? 내릴까? 라는 이분법적인 사고에 갇혀 있어서는 안 된다. 왜냐하면 지금도 어떤 지역은 오르고 있고, 어떤 지역은 내리고 있다는 것이다.

다음 그래프에서 보다시피 지역별로 집값이 다르게 움직일 경우가 많다.

 

 

중요한 것은 시기별, 지역별, 면적별로 아파트 가격이 다르게 움직인다는 것이다. 예를 들어, 2008년 인천과 부산의 집값은 차이가 매우 컸다. 2008년 말, 미국발 금융위기로 경제가 휘청했지만 당시 부산에는 집을 안 사면 안 되는 시점이었고, 인천에는 집을 샀으면 손해를 봤을 가능성이 높다.

시장이 어떻게 움직이는지 디테일하게 관찰하고, 집을 매수해야 되는 지역은 외부경제여건이 안 좋다 하더라도 집을 매입해야 된다는 것을 뜻한다.

그렇다면 과거 금리 변동과 집값의 상관관계는 어떻게 되었을까?

다음 그래프를 보면 2005년~2007년까지 금리가 올라가는 시기가 있었고, 2008년 금융위기 이후로 금리가 내렸고, 2010년~2011년까지 금리가 올라가는 시기가 있었다. 이후 지금까지 더욱 금리를 낮춰 현재 역대최저금리를 유지하고 있다.

 

 

중요한 것은 2005~2007년 금리 인상시기에 집값이 올랐다는 것이고, 2010년~2011년 금리 인상시기에도 집값이 다소 올랐음을 알 수 있다. 그리고 특히 고가아파트가 밀집되어 있는 서울 강남 및 수도권 중대형 아파트값이 더욱 크게 올랐다.

2012년 이후 지금까지 금리가 더욱 내려오며 집값이 저금리 때문에 올랐다고 보는 시각도 많다.

 

 

과연 저금리 때문에 집값이 오르는 것일까?
저금리 = 집값상승
이라는 단순 명제를 보면, 대한민국의 모든 부동산 시장이 활황이 되어야 한다. 그러나 2011년 이후 지금까지 4년간 금리를 내렸고, 아직까지 저금리를 유지하는데 대전광역시와 같이 꿈쩍도 안하는 지역도 있다. 대전의 오래된 아파트들은 2011년에 비해 많이 떨어진 지역은 오히려 30%나 하락하기도 했다.

 

최근 저금리 때문에 집값이 올랐다고 생각하는 사람들도 분명 많을 것이다. 따라서 심리요인에 작용하는 등 부동산에 영향을 제법 미치기도 한다. 금리가 인상되면 가장 악재를 받는 것은 수익형부동산이다. 예를 들어 수익형부동산 수익률이 연 6% 나온다는 가정 하에, 예금금리가 연 5%까지 증가하게 될 경우 수익형부동산의 선호도가 떨어지게 될 것이다.

 

따라서 이 시기에는 자산주, 가치주(임대수익보다 교환가치가 높은 것)가 떠오르게 된다. 앞서 그래프에서 본 것처럼 금리인상시기에 강남, 대형아파트를 중심으로 가격이 올랐음을 알 수 있다.
그러나 금리가 올라간다고 또다시 과거와 같이 가치주가 떠오른다고 보기에는 사례가 빈약하다. 결론은 금리 인상과 집값이 전혀 상관이 없다고는 생각하지 않지만, 부동산 직접적인 영향을 미치지는 않는다는 것이다. 금리가 오른다 하더라도 집값이 오르는 지역이 있을 것이고, 같은 지역내에서도 가격, 면적, 연식에 따라 상승/하락의 차이가 나타나는 경우가 있을 것이다.

 

그렇다면 아파트 시장에 가장 영향을 많이 미치는 것은 무엇일까? 무엇 때문에 집값이 오르는 것이고, 앞으로 오르는 지역을 잘 찾을 수 있는 방법은 어떨까?
이 궁금증을 해결하기 위해 다음 편에서 ‘주택시장의 수요와 공급’에 대해 다루려고 한다.