사하구 괴정5구역 재개발

부산 첫 ‘주민 자치형 생활권 시범마을’로 선정돼 원주민 재정착률 90%를 목표로 주택재개발 사업을 추진 중인 부산 사하구 괴정5구역 재개발조합이 속도감 있게 사업을 추진하고 있다. 각종 불법과 탈법이 활개 치는 많은 재개발·재건축 사업 현장과 달리 괴정5구역은 사업 초기부터 이런 탈법적이고 부정적인 인식을 탈피하고자 ‘클린수주단’을 운영해 정면 돌파해왔다.

시공사가 수주전을 벌이는 과정에서의 비용을 줄이고 투명성과 공정성을 기할 수 있도록 2018년 6월 조합과 건설업체들이 클린 수주 선언을 하고 시공사의 주민 접촉을 감시하고 원천 차단하는 역할을 했다는 점에서 국내 재개발사업의 대표적인 모범사례로 꼽힌다.

괴정5구역 조합은 △2017년 9월 정비구역 및 정비계획 지정 △2018년 5월 조합설립인가 △ 2018년 9월 시공사 선정총회(포스코·롯데 공동사업단 선정) △2019년 7월 시 건축위원회 심의 통과에 이어 2020년 6월 주택재개발 정비사업 사업시행인가를 완료하면서 국내 재개발 역사상 최단기간 사업 진행 기록을 세웠다. 상당수 재개발지역의 추진 기간이 10년 이상 걸리는 점을 고려하면 획기적인 일이다. 괴정5구역은 올해 조합원 분양과 관리처분계획 인가 등을 거쳐 착공을 위해 내년 초 주민들의 이주가 시작될 전망이다.

사업 초기부터 클린수주단 운영
이주비 100%·골든타임 분양도
지난해 정비사업 시행인가 완료
올해 관리처분인가, 내년 초 이주
초역세권 3600여 세대 대단지
서부산권 새 주거지 변신 주목
쪼개기 등 투기 수요 유입 감지
“원천 차단 위한 정부 대책 필요”



■원주민 재정착 90%…골든타임 분양

괴정5구역은 2015년 부산 첫 ‘주민자치형 생활권 시범마을’로 선정된 만큼 원주민 재정착을 최우선 과제로 내세운다. 주민들이 자발적으로 재개발사업에 적극적으로 나서 개발이익을 주민들에게 환원하고 재정착률을 높인다는 취지로, 주민들에게 실질적인 도움이 되는 ‘동네 맞춤형’ 재개발 사업을 추진하겠다는 것이다.

주영록 괴정5구역 조합장은 “기존 재개발사업의 경우 원주민 재정착률이 채 10%도 되지 않지만, 우리 조합은 재개발 추진 초기부터 90% 이상의 원주민이 재정착하는 것을 목표로 사업을 추진하고 있다”고 밝혔다. 그는 이어 “처음부터 ‘클린’ ‘원주민과 함께’를 강조하면서 투명하고 빠르게 사업을 진행해 왔다”면서 “지금도 대부분의 원주민이 집을 지키고 있는데, 당초 목표에 근접하는 성과를 충분히 낼 수 있을 것으로 기대한다”고 강조했다.

주 조합장은 최근엔 시공사의 이주비 100% 지급, 상가 책임분양, 일반분양 골든타임 분양제를 이끌어내기도 했다. 골든타임 분양제는 조합원 이익을 극대화할 수 있는 시기에 일반분양을 하는 것으로 사실상 후분양 가능성이 높다. 괴정5구역 조합과 주 조합장은 조합원들의 두터운 신뢰를 바탕으로 시공사와 적극적인 협상을 펼치는 등 조합과 조합원에 유리한 방향으로 발 빠르게 움직이고 있다.



■투기 수요 원천차단 대책 필요

그러나 최근 이상 조짐도 감지된다. 괴정5구역 재개발 사업이 속도를 내 지역 부동산 시장에서 주목을 받으면서 외부 투자자들이 점차 유입되고 있다. 이 중에서 최근 조합원 분양을 앞두고 있는 시점에 소필지와 도로, 원룸 쪼개기 등을 통해 분양권을 취득한 뒤 큰 이득을 취하려는 이들이 조합엔 골칫거리다. 조합원 수는 재개발 추진 초기보다 300명가량 늘었다.

조합에 따르면 작은 지분으로 분양권을 취득한 일부 외지 투자자들이 전용면적 84㎡ 이상의 중대형 평형 분양권을 요구하면서, 대신 조합원 분양가를 절반 정도로 크게 낮추라고 요구하고 있다는 것이다. 조합 측은 이럴 경우 조합의 수익성이 떨어져 원주민들에게도 피해가 갈 수밖에 없을 것이라고 우려한다.

조합 측은 3년 전 재개발 사업을 추진할 때부터 주민들이 유사한 재산권, 또는 비슷한 평형으로 최소한의 분담금을 내고 새 아파트로 입주해 재산을 증식하는 것이 주민들과의 약속이라고 강조한다. 예를 들어 기존 빌라나 아파트 20평형 전후에 거주하던 조합원은 약간의 분담금을 내고 20평형 전후의 새 아파트로 이주하는 식이다. 재개발로 오히려 삶의 터전을 잃고 더 취약한 곳으로 이사를 하게 되는 악순환의 고리를 깨기 위해서다

주 조합장은 “소필지나 지분 쪼개기를 통해 분양권을 취득해 큰 수익을 노리는 악성 투기 수요를 원천적으로 차단하기 위한 정부와 부산시 차원의 대책 마련이 필요하다”면서 “원주민을 위한 1호 시범마을이란 상징성이 있는 괴정5구역은 원주민이 쫓겨나고 투기자와 대기업의 돈 잔치가 되는 일반 재개발·재건축 사업과 같은 결과가 나지 않도록 대다수 원주민과 선한 투자자들의 힘을 합쳐 사업을 성공적으로 마무리할 것”이라고 말했다.



■교통 요충지에 명품 주거지로 주목

괴정5구역은 사하구 평지에 조성되는 초역세권 대단지 아파트다. 부산도시철도 1호선 사하역을 끼고 있고, 낙동대로변과 장평로 부근에 버스정류소가 각각 4개씩 있다. 현재는 지하철 이용 시 남포동까지 15분이 걸리지만 서부산터널(제2 대티터널)이 개통되면 차량으로 10분 내로 이동할 수 있다.

괴정5구역 주변으로 아파트 단지가 잇따라 들어서 괴정은 서부산의 새로운 주거지역으로 탈바꿈한다. 동원 비스타 500여 가구, 사하현대힐스테이트 1400여 가구, 당리2구역 600여 가구, 괴정14구역에 6000가구가 들어설 예정이다. 여기에 괴정5구역 3600여 가구가 들어서게 되면 2025년까지 1만 2000가구 규모의 초대형 아파트타운이 형성될 전망이다.

더불어 현재 추진 중인 괴정7구역 2300여 가구를 비롯해 5구역 인근으로 생활권 시범마을이 계획 중에 있어 향후 7만 가구의 신도시가 만들어져 낙후된 남서부산권의 발전에 기여할 것으로 예상된다.

괴정동은 부산의 전통 주거지로 교육 여건이 좋고 학구열도 높다. 인근에 사하초, 사남초, 사동초, 당리초, 옥천초, 사하중, 당리중, 장평중, 동아고, 해동고, 동아공고와 당리동의 부산일과학고가 있다. 대중교통편으로 10분 거리에 동아대 승학캠퍼스와 부민캠퍼스, 구덕캠퍼스도 자리하고 있다.

괴정5구역에는 아파트 3600여 가구와 일부 오피스텔이 들어설 예정이다. 27개 동에 지하 4층~지상 39층으로 구성됐다. 아파트는 전용면적 19~118㎡ 형으로 다양하다. 오피스텔은 84㎡ A·B 2개 형으로 구성됐다. 조합은 2025년 준공 후 입주까지 마칠 계획이다.

괴정5구역 조합은 아파트 배수·오수관로를 외부로 노출해 내부 공사를 최소화하고, 리모델링이 가능케 함으로써 사용자의 취향에 맞게 변형이 가능한 아파트를 건설할 예정이다. 또 지진으로 인한 피해를 최소화하기 위해 강도 8.0의 지진이 발생해도 버틸 수 있는 내구력도 갖추며, 신재생에너지 시스템 도입으로 기존 아파트보다 훨씬 저렴한 ‘반값 관리비’ 실현을 목표로 한다. 주 조합장은 “괴정5구역을 비롯해 주변 재개발 사업이 성공적으로 끝나면 오랫동안 소외당하고 슬럼화된 괴정동 일대가 남서부산권의 명품 주거지로 주목받을 것”이라고 말했다. 강희경 기자 himang@busan.com