서울, 좋아질 가능성 거의 없고 부산, 반등 모색에도 상승 무리

지난해 시작된 지방 부동산 시장의 조정에 이어 서울을 위시한 수도권 시장도 대세 하락 조짐을 보이고 있다. 지난 2년간 시장 변화를 보면, 이미 부동산 순환주기와 관련한 여러 이론과 과거의 경험으로 충분히 예측 가능했던 일이 반복되고 있다. 대표적으로 거미집이론에 의한 아파트 공급과 수요의 탄력성 차이에 따른 시장왜곡 현상이 그대로 재현되고 있다. 거래량 감소가 선행한 후 뒤이어 가격하락이 이어지는 벌집순환모형가설 역시 고개를 끄덕이게 만든다. 이 외에도 많은 연구 논문에서 검증되고 있는 전세와 매매가격의 상관관계, 시중 유동성 상황, 지역 내 산업기반의 부침에 따른 실업률과 부동산 시장의 상관관계 역시 시장에 오차 없이 반영되고 있다. 일부 전문가와 많은 투자자들이 '심리'라는 애매모호한 표현으로 시장을 표현하지만 시장은 냉정하게 작동하고 있다.

실제로 시장의 변곡점을 이루고 대세상승을 가져오는 패턴은 매번 동일하다. 침체기에 기대수익률이 낮은 상황에서 투자자는 움직이지 않고, 실수요자는 전세를 선호하며 미분양 리스크는 증대된다. 또 공급 주체인 건설사들은 방어적으로 주택사업을 하게 되고, 이는 얼마 후 공급 부족으로 연결된다. 경기 회복을 위해 시중에 다량의 유동성 공급과 지속적 금리인하가 진행되는 와중에 화룡점정으로 다양한 규제완화까지 더해졌다. 안 오를 수가 없다. 당연히 올랐어야 했고 오르는 것이 모두에게 좋은 상황이었다.

하지만 너무 갔다. 컨디션이 좋은 나머지 오버페이스로 달렸다는 얘기다. 마땅히 속도조절이 필요했고, 어김 없이 속도 조절을 위한 여러 대책이 시행된다. 미국의 금융위기나 일본의 부동산 버블에 이은 가격 폭락이 단적인 예다. 스페인 등 유럽국가 역시 이런 양상을 반복했다. 조만간 중국도 이 전철을 밟을 가능성이 높다.

물론 속도 조절 과정에서 보고 있는 관객도, 달리는 당사자도 답답할 것이다. 하지만 좀 더 페이스 조절이 필요하다. 기세 좋게 나아가던 서울 시장 역시 오버페이스 후유증이 드러나고 있고, 오히려 부산보다 후유증은 깊고 오래 갈 것이다. 개인적 소견으로는 정부가 9·13 대책을 완화해 주지 않는 한 내년 서울 아파트 시장이 좋아질 가능성은 거의 없다고 본다. 입주 물량, 가격 피로감, 대출 규제에 따른 자금유동성 악화, 세금 부담, 금리 인상, 대외경기 부담, 청약제도 변경에 따른 분양권 투자수요 단절, 재건축 안전진단 강화와 재건축초과이익환수부담금 영향 등 부정적 요인만 가득하다. 재건축이 어려워짐에 따라 몇 년 후 다시 공급 부족이 올 수 있다는 논리 하나로 서울 집값이 계속 올라갈 것이라는 주장은 너무 공허하다.

상승 주기에 오버페이스를 만들었던 가수요와 심리적 요인이 거꾸로 독으로 작용할 것이다. 그게 시장이다. 부산은 조정대상지역 해제와 함께 반등의 움직임을 모색하겠지만, 상승 전환을 얘기하는 것은 무리다.

서성수

영산대 교수
부동산금융자산관리학과