노후주택 비율이 전국 시·도 중 가장 높은 부산에서 자율주택 정비사업이 가장 활발하게 추진되고 있다. 사진은 자율주택 정비사업이 추진되는 부산의 한 사업 대상지. 한국감정원 부산동부지사 제공

노후주택 비율이 전국 시·도 중 가장 높은 부산이 정부와 지자체가 역점 지원 중인 자율주택 정비사업의 본거지가 되고 있다. 전국에서 가장 많은 6개 사업이 추진되고 있는데, 자율주택 정비사업에 대한 관심이 점차 늘면서 노후주택이 몰려 있는 원도심을 중심으로 사업이 확대될 것으로 기대된다.

총 6건 '전국 최다' 추진
부산 주택노후화율 76.2%
고지대 많은 원도심 최적지

소수 주민 참여 합의 등 쉬워
지역 건설사에도 '새 기회'

■부산, 전국에서 '최다' 추진

자율주택 정비사업은 노후 단독·다세대주택 밀집지역에 있는 토지 등 소유자 등 2명 이상이 모여 주민합의체를 구성하면, 조합 설립 필요 없이 자율적으로 새 집을 지을 수 있는 사업이다. 인접한 주택의 벽을 붙여서 '맞벽 건축'이 가능할 뿐만 아니라 저층 주택을 새로 지을 경우 이웃 간 공동건축으로 공간 활용도를 높일 수 있다. 대상지는 정비구역 해제지역을 비롯해 일반 지역(주거·상업·공업)인데, 그린벨트를 제외한 대부분 지역에서 사업이 가능하다. 부산의 경우 기장군과 같은 읍·면 지역에서는 사업이 불가능하다.

연립주택은 제외하고, 단독주택과 다세대주택만 대상으로 한다. 나대지도 대상이 아니다. 단독주택 18호 미만, 다세대주택 36세대 미만, 단독주택+다세대주택 36채 미만의 소유주들이 사업을 추진할 수 있으며, 사업 구역 내 노후주택의 비율이 3분의 2 이상이어야 한다. 부산에서는 1990년도 이전에 준공한 주택을 노후주택으로 본다.

2일 한국감정원 부산동부지사에 따르면 부산에서는 모두 6건의 사업이 추진되고 있다. 전국 시·도 중 추진 건수가 가장 많다. 타 지역은 서울 1건, 전남 1건에 불과하다.

이는 부산의 높은 노후주택 비율과 연관이 있다. 부산은 주택의 노후화율(전체 주택에서 준공된 지 30년이 지난 주택이 차지하는 비율)이 76.2%로 노후화가 전국 시·도 중 가장 심각하다. 특히 부산 서구와 중구, 동구 등 원도심은 노후주택들이 다닥다닥 몰려 있는데, 고지대와 산복도로가 많아 재개발·재건축 등 도시정비사업 추진이 여의치 않다. 시행사와 건설업체들도 사업성 부족 등으로 외면하고 있다. 이에 따라 부산은 소규모로 진행되는 자율주택 정비사업 대상지로 적합한 곳으로 평가받고 있다.

■추진 사업지 면면은

추진 지역은 동래구 안락동과 동구 수정동, 좌천동, 사상구 삼락동, 수영구 민락동, 연제구 연산동 등이다. 고지대, 산복도로 지역과 대로에서 다소 떨어진 평지의 주택가에 지은 지 30~40년 된 노후한 단독주택들이다.

토지 등 소유자수는 모두 2명이고, 필지수도 1곳(3개 필지)을 제외하면 모두 2개 필지다. 아직은 자율주택 정비사업이 시작 단계여서 주민들의 인지도가 낮은 데다 인근 주민과 합의에도 어려움이 있어 참여 주민수가 적은 상태다. 주민 2명이 합의한 곳도 있고, 공인중개사나 건설사, 부동산컨설팅사 대표가 노후주택을 매입해 인근 주민과 합의한 뒤 사업을 진행하는 곳도 있다.

사업지 면적은 270(82평)~594㎡(180평)으로 다양하다. 용도지역별로는 2종 일반주거지역 5곳, 3종 일반주거지역이 1곳이다. 2종 일반주거지역은 용적률 상한이 220%이지만, 지자체 재량에 따라 최대 250%까지로 4~5층 건물을, 3종 일반주거지역은 용적률이 300%가 상한으로 6~7층 건물을 지을 수 있다.

6곳 모두 주민 합의를 끝내고 한국감정원에 사업성 분석을 신청했으며, 아파트 또는 도시형 생활주택 건립을 계획하고 있다. 이 중 몇 곳은 사업성 분석 결과 매우 우수한 것으로 결과가 나온 상태다.

■어떤 지원 받을 수 있나

자율주택 정비사업은 주민합의체 구성·신고→초기사업비 신청→설계사·시공사 선정→사업시행 인가(필요 시 건축심의)→본사업비 신청→이주·착공→준공·청산의 절차를 거친다. 사업 주관기관인 한국감정원은 산하에 '자율주택 정비사업 통합지원센터'를 두고 주민합의체 구성부터 사업성 분석, 가설계, 융자, 철거·이주까지 원스톱 상담·지원한다.

사업이 추진되면, 총 사업비의 50%(공공임대주택 20% 이상 공급 시 70%)까지 연 1.5%의 저리로 융자를 받을 수 있다. 중도상환 수수료가 없으며, 돈을 빌린 시점에서 5년 이내(준공이 빠를 경우에는 준공 후 6개월까지 일시 상환)에 갚으면 된다. 주민들이 착공 전 LH와 부산도시공사에 요청할 경우 일반 분양 물량의 일부를 매입해준다.

한국감정원 부산동부지사 김준기 부장은 "올해 안으로 대부분 주민합의체 구성을 끝내고, 내년에는 사업 인가와 착공 등의 절차를 순조롭게 진행할 수 있을 것"이라며 "기존 도시정비사업은 주민 갈등과 사업 지연, 중단 등의 부작용이 있지만 자율주택 정비사업은 소수의 주민들이 참여하기 때문에 합의가 쉽고 속도도 빠른 데다 노후 주택이 많은 부산에는 매우 적합한 사업"이라고 밝혔다.

지역 건설사들에게도 새로운 기회가 되고 있다. ㈜경성리츠 채창일 대표는 "사업 규모가 일반 재개발·재건축보다 작기 때문에 대형 건설사들은 관심이 없다"며 "지역 건설사들에게는 직접 사업이나 시공에 있어 새로운 기회가 될 수 있을 것"이라고 밝혔다.

이대성 기자 nmaker@busan.com