자금 상환 압박, 금리·세금 부담 시장 반등 기대는 아직 시기상조

지난주 서울 부동산 시장은 가격 하락세로 전환했다. 세제, 금융, 청약제도 등 전방위적 규제와 공급대책, 금리인상 가능성 확대, 미·중 무역 분쟁 등 대외 악재 등이 복합적으로 작용한 탓으로 보인다. 돌발변수가 나타나지 않는 이상 시장이 하락 쪽으로 확실히 방향성을 잡은 것처럼 보인다. 심리적 측면이 얼어붙고 있다는 징후도 곳곳에 나타나고 있다. 필자 주변만 보더라도 불과 얼마 전까지 '묻지마 청약'에 나서던 사람들이 당첨이 됐음에도 계약 여부를 고민하는 경우를 심심찮게 보게 된다.

여타 통계지표로도 이러한 변화가 쉽게 관찰된다. KB부동산이 매주 발표하는 부동산의 매도, 매수 심리지수의 경우 서울조차 매수우위지수는 5주 연속 100 아래로 내려가 매수심리가 약화되고 있음을 나타내고 있다. 거래량도 서울의 경우 하루 평균 거래량이 지난달의 절반에도 미치지 못하는 것으로 나타나고 있고, 아파트 경매 건수는 전월에 비해 60% 정도 증가세를 보이고 있으며, 평균 낙찰가율과 입찰 참여자도 감소하고 있다.

그렇다면 시장은 대세 하락으로 접어들고 있다고 봐야 할까? 아니면 계절적 성수기가 맞물리는 내년 초를 기점으로 다시 한 번 극적으로 반등할 수 있을까? 최근 발표된 한국건설산업연구원의 보고서는 2019년 지방이 2.0%, 수도권이 0.2% 하락할 것으로 예측하고 있다. 필자 역시 지방의 하락세는 지속될 것으로 본다. 하지만 건산연과는 달리 수도권 역시 확실한 하락세를 보일 것으로 전망한다. 하락폭도 오히려 지방보다 더 클 가능성이 높다. 산이 높으면 골이 깊은 법이다. 강남 등 올해 상승폭이 컸던 지역과 재건축 위주로 하락 폭이 확대될 것이다. 정부가 현 규제 기조를 유지하고, 올 연말부터 내년까지 미국의 금리인상이 예상대로 4회 정도 진행된다면 내년 이맘때쯤이면 다시 하우스푸어 문제로 고민해야 할 수도 있다. 결국 지금의 아파트 시장 과열은 한 번도 경험해보지 못했던 초저금리의 지속과 과잉 유동성에도 불구하고, 마땅한 대체투자처의 부족이 가장 큰 원인이다.

여기에 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 인상 등의 여파로 내년 7월 재산세 고지서를 받아 들었을 때 일부 다주택자들은 자금 상환 압박, 금리부담, 세금 부담의 삼중고에 시달리며 급매물이 다수 출회될 가능성이 높다. 현재의 규제가 이어진다면 이를 받아줄 매수세는 없다고 봐도 무방하다.

서울의 경우 공급이 부족하고, 강남은 대체제가 없어 계속 오를 수밖에 없다는 주장에 대해서는 공감하지 않는다. 연 단위로 입주량을 계산하다보니 입주물량에 대한 착시효과를 불러왔지만 올 12월 31일에 입주 예정되어 있는 9500여 세대의 송파 헬리오시티의 경우 실질적 입주가 내년 상반기임을 감안한다면 내년 서울의 입주물량은 올해의 2배 수준이다. 내년 수도권 부동산 시장의 하향안정세가 확연해지면 부산은 규제완화가 이뤄질 가능성이 높지만, 곧바로 시장의 반등을 기대하는 것은 시기상조로 보인다. 


서성수

영산대 교수 부동산금융자산관리학과