문재인 정부의 잇따른 부동산 규제 정책으로 신용대출과 자영업자(개인사업자) 주택담보대출이 급증하고 있는 것으로 나타났다. 정부의 잇따른 부동산 대출 규제의 여파로 대출 수요가 규제 무풍지대로 옮겨가고 있는 것으로 풀이된다. 부산지역 실물 부동산 시장에서도 청약조정지구에서 빠진 원도심과 서부산으로 투자 수요가 몰리면서 '풍선효과'가 빠르게 확산되고 있다.

'가계'막히자 신용대출 폭증
집 담보 사업자 대출도 늘어
"LTV 피해 주택 구입" 우려도

규제 면한 서부산 과열 양상
청약 전 수천만 원 웃돈에
기록적 청약 경쟁률까지

■가계 대출 막자 신용·사업자 대출 폭증

17일 금융권에 따르면 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 8월 말 기준 개인신용대출 잔액은 93조 9188억 원으로 전달보다 1조 3899억 원 늘어나며 증가 폭이 두 배(7월 말 증가액 7012억 원)가량 커졌다. 여기에 지난달 27일 기준 카카오뱅크 개인신용대출 잔액 1조 4090억 원을 더하면 8월 신용대출 증가폭은 사실상 4배 수준 뛰어오른 것으로 집계됐다.

한국은행 통계에 따르면 8월 말 은행의 가계 대출 가운데 주택담보대출을 제외한 '기타대출' 잔액(잠정치)은 185조 7000억 원으로 7월 말보다 3조 4000억 원 늘었다. 이는 2008년 2월 이후 거의 10년 만에 최대 증가폭이다.

개인사업자 대출(소호 대출) 중 주택담보대출 잔액도 급증하는 추세다. 개인사업자 주택담보대출은 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다. 5대 은행의 개인사업자 주택담보대출 잔액은 올해 6월 말 기준으로 21조 8407억 원 규모였는데 7월 말에는 22조 3187억 원으로 4780억 원 증가했다. 8월 말에도 22조 7804억 원을 기록하며 4618억 원 늘어났다.

지난해 1월부터 올해 6월 말까지 개인사업자 주택담보대출 잔액 월평균 증가액이 2226억 원이었던 점에 감안하면 증가 폭이 배 이상 커진 셈이다. 이에 따라 개인사업자 대출 중 주택담보대출 비중도 지난해 1월 말 11.0％ 수준에서 지난달에는 11.8%로 확대됐다.

가계 신용대출과 개인사업자 주택담보대출 급증세는 정부의 6·19와 8·2 부동산 대책 효과로 보인다. 정부는 6·19 대책을 통해 조정대상 지역 아파트를 담보로 한 LTV와 총부채상환비율(DTI)를 70％에서 60％, 60％에서 50％로 각각 강화했다. 이후 정부는 8·2 대책으로 지난달 23일부터 투기지역과 투기과열지구 LTV·DTI를 모두 40％로 한층 엄격하게 적용했다.

이렇듯 집을 담보로 추가 주택 구매자금을 마련하기 어렵게 규제가 강화되자 집을 담보로 한 개인사업자 대출이 늘어난 것이다. 사업자 대출을 이용하면 LTV가 적용되지 않아 집값의 100％ 가까운 수준까지 대출을 받을 수 있다. 이 때문에 금융권 등에서는 정부의 규제 정책에 따라 사업 자금 명목으로 돈을 빌려 주택을 사려는 수요가 발생할 수 있을 것이란 우려가 나온 바 있다.

주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "LTV 강화에 따른 대체 수단으로 개인사업자 주택담보대출이 늘어났을 가능성이 있다"며 "일종의 풍선효과로 볼 수 있다"고 분석했다. 

■규제 피한 서부산에 부동산 투자자 몰려

부동산 실물 시장에서는 정부 규제의 사각지대로 남아있는 서부산으로 투자자들이 몰리고 있다.

지난 15일 견본주택을 연 부산 강서구 명지국제신도시의 '명지 더샵 퍼스트월드'는 청약을 시작하기 전임에도 8000만 원 이상의 웃돈이 붙을 정도로 과열 양상을 보이고 있다. 지역 부동산 업계 관계자는 "분양권이 매몰로 나오면 수천만 원에 사겠다는 투자자들이 9월 초부터 나타나 연락처를 남겨두고 갔다"고 분위기를 전했다.

LTV·DTI 규제가 비교적 느슨한 데다 3000세대가 넘는 1군 브랜드 대단지여서 인기가 높다는 분석이다. '명지 더샵 퍼스트월드'는 포스코건설이 서부산에 처음으로 공급하는 단지다. 명지국제신도시 주변의 각종 개발 호재들도 과열에 기름을 부었다는 평가다.

대출 규제에서 자유로운 서부산 지역의 상가와 오피스텔 건물도 인기를 끌고 있다. 지난 8일 견본주택을 열고 분양에 들어간 '명지국제신도시 삼정그린코아 더 시티'는 상가 면적이 5만 5000㎡에 이르는 매머드급 상가에다 결혼·컨벤션 업체, 메디컬 타운, 뷔페 등 주요 키 테넌트(Key Tenant)가 다수 입점했다. 총 371실인 오피스도 인기를 끌며 완판을 눈앞에 두고 있다.

그동안 부동산 열기에서 비켜나 있던 사하구 장림동까지 낙수효과를 누리고 있다. 지난달 25일 견본주택을 열고 아파트 221세대, 오피스텔 75세대를 분양한 '장림역 베스티움 2차'는 일부 잔여 세대만 남긴 채 완판을 앞두고 있다. 견본주택을 열자마자 3만여 명이 방문하며 뜨거운 분양 열기를 보이더니 청약률이 30 대 1 가까이 치솟기도 했다.

이에 앞서 지난 7월 초 분양된 '대신 2차 푸르지오'(서구 서대신동) 1순위 청약에서는 청약 경쟁률 평균 257 대 1, 최고 491 대 1을 기록하며 1순위 마감됐다. 서부산의 인기 주거지였던 서대신동에 공급되는 1군 브랜드의 아파트여서 기록적인 경쟁률을 기록했다.

이영래 부동산 서베이 대표는 "수년간 동부산에 몰려 있던 부동산 투자자 상당수가 규제를 피해 서부산과 원도심으로 눈길을 돌리고 있다"면서 "상대적으로 낮았던 서부산의 주택 가격이 서서히 기지개를 켤 것이다"고 내다봤다.

민지형·박진국 기자 oasis@busan.com