다가올 금리 인상·미분양 증가 여파 규제 느슨한 상가 '풍선효과' 대비해야

8·2 부동산 대책 이후 부산의 아파트 거래가 말 그대로 한겨울처럼 꽁꽁 얼어붙었다. 과열 양상을 보였던 1년 전과 비교하면 무려 90% 가까이 거래가 줄었다. "예전에는 매매가 한 달에 10건 정도 진행됐는데 지금은 한 건도 하기 힘들 정도로 매매가 거의 실종된 상태입니다." 개점휴업과 마찬가지인 한 중개업소의 말이다.

실제로 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면, 8·2 대책 이후 한 달이 지난 현재까지 부산의 아파트 거래량은 500여 건으로, 지난해 같은 기간 4000건이 넘던 거래량과 비교하면 8분의 1 수준으로 떨어졌다.

아파트 가격과 거래량이 전국 최고 수준이던 해운대구조차 매매 거래량이 이번 달 고작 100건에 못 미치면서 1년 만에 12분의 1 수준으로 추락했다. 이번 8·2대책의 규제 대상지역인 부산 7개 구·군 지역에서는 입주를 앞둔 아파트 분양권 또한 거래가 실종된 채 웃돈이 계속 내리고 있다.

9월 전후로 발표될 주거복지 로드맵과 가계대출 부실대책 그리고 내년 4월로 예정된 양도소득세 중과 등 정부의 규제 강도는 더욱 거세질 가능성이 크기 때문에 가격 하락폭도 클 뿐 아니라 거래절벽 현상이 지속될 것으로 예상된다.

따라서, 현 정부의 부동산 정책 기조의 이해와 순응이 필요하다. 현 정부는 대통령 선거 기간을 통해 여러 차례 집값 안정 기조 아래 서민·주거복지에 부동산정책의 초점이 맞추어져 있었고, 이를 위해 투기수요 억제·보유세 인상 등이 여러 차례 활용될 것이다.

'정부 정책에 맞서지 말라'라는 주식시장의 격언을 상기할 필요가 있다. 과거 시기별 부동산 정책과 가격 동향을 보면 어떤 대책을 발표하면 그 효과는 약 3년 전후에 그 약발이 최고조에 달했다. 정부의 의지를 과소평가하지 말아야 한다. 문재인 대통령은 추가 대책을 내놓을 수도 있다는 발언을 하기도 해 부동산 시장 정상화를 위한 강한 의지를 거듭 밝혔다.

아울러, 정부도 현재의 부동산정책이 몇 년 후에 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지도 고민해봐야 한다. 정부가 강한 정책을 내놓고 있지만 이에 따른 시장의 변화는 정부의 예상 범위를 더욱 뛰어넘을 수 있다.

첫째, 아파트시장은 미국발(發) 금리 인상, 입주 폭탄 등의 악재가 겹치면서 몇 년 후에는 가격하락뿐만 아니라 미분양 아파트 증가 문제 등 '최악의 침체'를 반드시 고려해야 한다. 둘째, 주택가격 하락과는 달리 상가 등은 풍선효과에 따른 가격 상승에 어떻게 대처할 것인지도 대비해야 한다.

상가 등은 양도소득세 중과뿐만 아니라, 보유와 취득·처분 규제가 없기 때문에 벌써 돈이 몰린다는 업계의 이야기도 있다. 현 정부는 부동산을 두고 정치적 지지 기반과 정책적 기조 등도 중요하게 보겠지만 향후 나타날 경제 여건 등의 부작용도 최소화할 수 있는 노력도 함께 고민해야 한다.

이처럼 부산을 비롯한 전국 부동산 시장은 다시 한번 혼란이 거듭되고 있다. 이런 상황일수록 좀 더 세심한 분석과 조사를 통한 부동산 투자가 필요하다는 것을 잊지 말아야 한다. 


강정규

동의대 부동산대학원장