DTI·LTV 완화 7월 중단 확정적 지난해부터 대비, 충격 크지 않을 듯

새 정부가 들어섰다. 이맘때쯤이면 모든 분야의 국정 기조 변화가 관심사다. 부동산 시장은 상대적으로 정책의 영향이 큰 관계로 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다. 특히 전세를 활용한 갭투자나 일정 부분 대출을 활용해 구입하는 경우가 대부분인 주택시장의 특성상 대출 규제와 관련한 제도 변화는 시장에 곧바로 영향을 줄 수 있다.

침체된 부동산 시장의 부양을 통해 내수경제를 살리자는 취지로 정부는 2014년 8월 총부채상환비율(DTI)은 50%에서 60%로, 담보인정비율(LTV)은 50%에서 70%로 올해 7월까지 완화했다.

문재인 대통령은 대선후보 당시 DTI와 LTV를 완화하지 않겠다는 뜻을 밝혀 이 조치는 중단될 것이 확정적이다. 그러한 공약이 아니라도 급증하는 가계부채를 더 이상 방치할 수 없다는 사회적 공감대가 형성되고 있어 향후 전개될 대출 규제는 초미의 관심사다.

중장기적으로는 좀 더 과감한 대출 규제 정책이 이루어질 가능성이 높다. 다만 보다 시급한 여러 현안과 부동산시장의 안정화, 과거 참여정부 시절의 학습효과로 인해 급격한 정책 변화보다는 시장의 반응을 고려한 완만한 정책 구사가 예상된다.

또한 지난 4월 17일에는 국민은행이 총부채원리금상환비율(DSR)을 처음 도입했다. DSR는 주택담보대출 원리금 외에 자동차 할부금, 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론) 등 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중이다.

결국 DSR를 도입하면 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소될 가능성이 높다. 물론 국민은행처럼 DSR를 300%로 설정하면 대출한도에 미치는 영향이 미미해 시장에 별다른 영향을 미치지 못할 수도 있다.

LTV가 강화되면 대출을 활용해 투자하려는 레버리지 투자의 감소와 함께 일부 실수요 계층의 수요도 타격을 받을 수 있다. 또한, 증여세를 고려해 최대한의 대출을 활용해 자식에게 부담부 증여로 집을 마련해 주려는 시도도 쉽지 않게 된다. 소득이 낮은 비정규직이거나 직장을 구하지 못한 자녀의 경우 주택 구입 자체가 어려워진다.

결국 대출 규제는 실질적인 매수 수요 감소와 심리 위축으로 이어지고, 이는 증가하는 입주물량부담과 함께 수급 균형을 깨트려 시장을 경착륙으로 이끌 수도 있다.

하지만 정부도 이러한 점을 충분히 고려하고 있을 것으로 판단된다. 또한 지난해부터 금융당국 차원이나 금융권 자율로 대출 기준이 강화되며, 일정부분 대비를 해 왔기 때문에 생각보다 직접적인 충격은 크지 않을 것으로 보인다.

이런 시기에 투자자들은 지나치게 민감한 반응보다는 포트폴리오 조정 차원에서 대응하되, 비관적 자세를 가질 필요는 없다. 다만, 무조건 상승에만 포인트를 맞추고 주택 시장에 접근해서는 곤란한 상황을 맞을 수 있으므로 여유를 가지고 관망하는 자세가 필요해 보인다. 


서성수

영산대 부동산학과 교수