문재인 대통령이 10일 취임함에 따라 부동산 업계와 실수요자, 투자자들은 문 대통령의 부동산 정책 방향에 지켜보며, 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 최근까지 전국 최고 수준의 가격 상승률을 기록하고 있는 부산 지역 실수요자와 투자자들은 부동산 시장의 흐름에 더 큰 관심을 갖고 있다.

이번 대선에서 문 대통령은 서민층 주거 복지 강화를 위해 공공(임대)주택 공급에 집중적인 공약을 펼쳤다. 매년 17만 호씩 공공임대주택을 공급하고 이 중 30%는 신혼부부에게 우선 공급할 계획이다. 사회 취약계층 주거급여를 현재 81만 호에서 단계적으로 확대하고, 도심재생뉴딜 사업을 추진한다는 게 핵심 사안이다.

공공임대 확대 '주거복지' 초점
공급 과잉 땐 시장침체 부를 수도

그동안 공공주택 정책을 공약으로 내세웠던 역대 정부는 공급 계획만 있고 공약을 실행하지 못한 경우가 대부분이었다. 그 탓에 '공공임대주택 공급을 통해 주거 복지를 실현하겠다'는 것이 신뢰가 가지 않는 경우가 많았다. 

주택 공급은 단순히 집을 짓는 건축공정만으로 끝날 일이 아니다. 공공주택을 위한 택지가 있어야 하므로 대부분 원하는 시기에, 원하는 지역에 공급을 맞추기 어려워지기 때문이다.

공공주택은 택지 확보 문제 때문에 대부분 도심지를 벗어난 외곽에 공급될 수밖에 없는 것이 현실이다. 실질적으로 주택가격이 급등하고 전세난이 발생하는 곳도 도심이고 공급 계획을 세우더라도 착공 후 입주 때까지 2~3년이 소요되는 것을 고려하면 공약을 위한 목표 수치일 가능성이 높고 실현된다고 하더라도 도시의 실수요자들은 체감하기 어렵다.

향후 부동산시장은 2019년까지 주택 공급과잉으로 시장 침체가 나타날 가능성이 많은 만큼 공약한 주택 수만큼 원활하게 공급이 안 될 가능성은 더 높다. 민간 주택 공급이 많은 상황에서 공공주택까지 더하게 되면 주택가격 하락 속도가 더 빨라질 수 있어 오히려 악재로 작용하기 때문이다.

현재 부동산시장의 가장 큰 이슈는 대출 규제이다. '가계부채 억제'라는 명분으로 금융권에서 강제하는 대출 규제는 실수요자들도 위축시키고 있기 때문이다. 특히, 7월에 종료되는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 범위가 원상 회복되면 올해부터 전국적으로 급증하는 입주 물량과 겹쳐 주택시장 침체가 장기화될 수 있다.

대부분의 대선 후보가 LTV, DTI에 대한 원상회복에 무게를 두고 있지만, 명확하게 의사 표현을 하지 않은 것은 이러한 시장 불안을 고려한 것일 수 있기 때문이다. 하지만, 장기적인 관점에서 시장에 명확한 신호를 주지 않고 과거 정부와 같이 땜질식 처방으로 대응하면 더욱 혼란만 부추길 수 있다.

주거 복지를 위한 공공(임대)주택 공급을 확대하더라도 무주택자나 일시적 1가구 2주택자들이 원활히 이사하고 집을 장만할 수 있는 금융 지원을 확대해 내 집 마련을 포기하지 않게 현실적인 부분도 고려되어야 한다.

이영래

부동산서베이 대표