문재인 정부가 출범함에 따라 대선 이후 부동산 투자 전략을 어떻게 세워야 할지에 실수요자와 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 부동산 전문가들은 국가 총 가계 부채가 1400조 원에 육박한 상황에서 새 정부는 가계 부채 축소를 우선 과제로 삼을 것으로 보이는 만큼 자신의 경제 사정을 고려해 투자 시기와 규모를 결정하는 것이 좋다고 조언한다.

총부채상환 DSR 도입 검토
상환능력 감안해 내 집 마련
인기지역 급매물 노려볼 만
내년 하반기가 적절 의견도

■가계부채 축소 주요 과제 될 듯

문재인 대통령은 후보 시절부터 1300조 원을 넘어선 가계 부채를 축소하겠다는 공약을 내세웠다. 이를 풀 방안으로 '가계대출 총량제'를 거론하기도 했다. 가계부채가 처분가능소득의 150%를 넘기지 않도록 하겠다는 것이 주요 내용이다.

실제 박근혜 정부 4년 동안 가계부채 비율은 19.4%포인트나 높아졌다. 문 대통령은 가계부채 규모를 줄이고, 원리금 동시 상환 대출의 비율을 높여 부동산 시장의 안정화를 추구할 것으로 보인다.

가계부채 축소 방안으로 담보대출인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화 종료와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이 적극 검토될 것으로 보인다. LTV와 DTI는 현행 각각 70%와 60%이지만 오는 8월부터는 모두 50%로 축소될 예정이다. 이와 함께 각 대출자의 전체 채무 상환 능력을 평가하는 DSR 도입을 적극적으로 시행할 예정이어서 대출이 필요한 사람들은 '이중 규제'를 받을 수도 있다.

강정규 동의대 부동산금융자산경영학과 교수는 "가계부채 축소는 이번 정부의 우선 해결 과제 중 하나가 될 것"이라며 "최근 몇 년간 대출을 디딤돌로 부동산 투자가 활황을 이룬 모습은 보기 힘들 것"이라고 예상했다.

이영래 부산일보부동산센터장은 "LTV와 DTI 축소는 하반기 이후 부산 부동산시장을 판가름할 중요한 변수가 될 수 있다"며 "재개발·재건축 단지가 큰 영향을 받을 것"으로 내다봤다.

■아파트 매매·투자는 신중하게

최근 몇 년간 부동산 호황을 이어온 요인 중 하나인 가계대출 완화 정책이 종료되는 만큼 주택 매매와 투자는 다소 신중하게 접근하는 것이 좋다고 부동산 학계와 업계 관계자들은 입을 모은다. 자신과 가정의 주머니 사정을 정확하게 진단한 뒤 내 집 마련과 투자 여부를 결정하는 게 현명하다는 것이다.

서성수 영산대 부동산자산관리전공 교수는 "문재인 정부의 경제 방향을 볼 때 LTV와 DTI 완화 기간 연장은 어려울 것으로 보인다"며 "주택 구입을 검토 중이라면 시장 안정화가 일정 부분 진행된 내년 하반기나 2019년 상반기가 적절할 것"이라고 밝혔다.

강정규 교수는 "대출 규제 강화가 예정된 상황에서 무리한 투자는 절대 금물"이라며 "대출 원리금 상환 능력이 있다면 인기 주거지역의 급매물을 투자 리스트에 추가하는 것이 좋다"고 조언했다.

부산 부동산시장이 주택 구매 수요가 충분한 만큼 시장 활성화를 기대해볼 수도 있다는 의견도 있다.

부동산전문 솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 "대출 규제 등의 변수가 있지만, 대선 이후 부산에서는 일광신도시 공공주택과 주요 인기 단지 아파트들이 잇따라 분양을 시작한다"며 "연착륙을 통한 시장 안정화 속에 소폭의 가격 상승도 기대할 수 있을 것"으로 예상했다.   김한수 기자 hangang@busan.com