"근린생활시설은 사업초기 등록해야"

아파트를 갖고 있으면서 재테크로 주거용 오피스텔과 근린시설부지를 분양 받았습니다. 이럴 때 임대사업자로 등록하는 것이 유리할까요. 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있습니까.

-김수엽(부동산리서치 지음 대표)=근린생활시설 등은 당장 임대사업자 등록을 하지 않더라도 차후에 세무서에서 알게 되면 미등록 가산세를 내야하므로 사업초기부터 임대사업자 등록을 해야합니다.

"안하면 미등록 가산세 부담
절세 판단 세무전문가 상담을"

사업자 등록을 할 경우 국민연금, 건강보험의 부담이 생길 수밖에 없습니다. 소득금액이 적다면 간이과세자로 등록하고 실소득금액 증명서류를 제출하는 등으로 부담을 줄일 수 있고 소득금액이 많다면 법인전환 등을 고려해 볼 수 있습니다.

주택임대사업자의 경우, 지역 불문하고 1가구 이상이면 신청 가능하며 수도권은 기준시가 6억 원, 지방은 3억 원 이하, 면적 149㎡ 이하이면 등록 가능합니다. 임대사업자로 등록하면 본인 거주 주택 양도시 1세대1주택으로 비과세 적용을 유지해주며 2세대 이상일 경우 재산세 감면(면적별로 다름), 취득세 면제(최초 분양받은 60㎡ 이하의 공동주택에 대해 올해 말까지), 종부세 합산과세 배제, 양도세 중과세 배제 등의 세제혜택이 있습니다.

-서성수(부동산컨설팅 예승 대표)=근린생활시설의 경우 부가가치세 문제가 있어 반드시 일반 임대사업자등록을 해야 합니다. 주택은 선택이지만 주택임대사업자등록을 하는 것이 각종 세제 혜택을 받을 수 있어 유리합니다.

최초 분양주택의 경우 40~60㎡의 면적기준에 따라 감면이 결정됩니다. 또 직장인의 경우 합산소득이 7천200만 원이 안 되면 추가적인 비용이 들어가지 않지만, 직장인이 아닐 경우 4대 보험에는 가입해야 합니다. 필요 경비로 인정받아 종합소득세 절세와 4대 보험 비용을 절감하기 위해서는 장부를 작성하고, 실제 관리하는 부인이나 남편 등을 임대관리인으로 두고 월급을 지급하는 것도 하나의 절세 방법이 될 수 있을 것으로 보입니다.

월세합계액+보증금에 대한 간주임대료(보증금×4%)에 단순경비율이나 기준경비율을 적용한 과세기준과 자신의 다른 수입을 종합적으로 고려해야 하므로 세무서 민원봉사실이나 세무사 사무실에서 상담받아 보세요.

-김정훈(부동산컨설팅 리더스 대표)=임대사업자를 하는 주된 목적은 임대 수익을 올리는 것보다 시세차익에 대한 양도소득세 감면에 있습니다. 임대소득의 주된 물건은 15평 미만의 소형 주거시설이고 공급탄력성이 높은 유사 주거시설입니다. 임대수익률은 높다고 보여지지만 공실 등의 위험으로 사실상 높은 이익을 올린다고 보기 어렵습니다.

임대주택사업으로 전용 60~85㎡의 아파트는 임대소득은 낮지만 시세차익으로 인한 자본소득은 여전히 높고 또 시장에 의해 공급과 수요가 어느 정도 조정되는 공동주택입니다. 임대사업자 등록 목적은 임대소득보다는 역시 양도소득세를 감면받으려는 목적이 더 크다고 보기에 임대사업자 등록 때는 어떤 대상으로 하느냐가 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

-서정렬(영산대 교수)=임대사업자로 등록한 사업자는 주택 소재지에 상관없이 한 채 이상만 임대해도 종합부동산세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 본인 거주주택 이외의 다른 주택을 보유하고 있고 시세차익을 기대해 당장 팔게 아니라면 임대사업자 등록을 통해 일정 기간 임대 후 매도를 한다면 양도세 등을 면제 받아 절세 할 수 있습니다.

그러나 임대사업자로서의 절세를 위한 판단 기준이 다양할 수 있으므로 세무에 대한 판단은 전문가를 통해 확인받는 것이 바람직합니다. 핫이슈 선정=온라인 재테크 동호회 텐인텐부산(cafe.daum.net/10in10busan)

정리=김수진 기자